房从哪里来

无房户盼有房，小房户盼大房，2000年全面启动个人住房消费后，大家去哪里买房？买新房还是买旧房？

经济适用住房，适应了中低收入家庭的购房能力，已成为住房供应的重点。去年全国经济适用住房竣工面积达4490．66万平方米，比上一年增长近300％。各地纷纷出台政策，限制经济适用住房的销售价格，在经济适用住房的开发建设中，既注重工程质量，也注重功能质量、环境质量和服务质量，受到群众的欢迎。

经济适用房炙手可热，许多地方的房地产因此而呈现出多年未见的热潮。北京市的经济适用住房建设通过“政府组织、企业实施、政策到位”等措施，使每平方米价格比同地段商品房价格平均低约600元，有效地带动了全市住房市场的活跃。目前，已有450万平方米经济适用住房开工，即将竣工的150万平方米住房中，有100万平方米已经售出如回龙观小区一期竣工67万平方米，已销售62万平方米；天通苑小区一期30万平方米已全部售罄。

有关专家认为，经济适用房平抑了房价，绝大部分城市2000年的房价，不会有太多的降价，反而还会稳中有升。有人甚至总结说，房价下降不是趋势，上升却是一定的，现在购房正当其时，购买经济适用房更成为众多中低收入家庭的首选。

全国可出售公房的60％以上已经出售，住房商品化程度有了很大提高，城镇居民住房自有率达到了70％左右。目前，约一半的省、自治区、直辖市已经开放了住房二级市场。大量旧房上市，使居民有更大的选择住房的余地，加之旧房价格偏低会使更多的居民买得起房，既能繁荣市场，又有利于居民梯度消费，不断地改善居住条件，大量旧房的快速流转会产生巨大产业增加值。

与国外相比，国外旧房交易量大，而我国却是新房交易量大。有调查表明，美国上市销售的住房中，增量与存量的比例是1：3．2，香港则高达1：5．2，大部分人是买旧房。而我国增量与存量的比例则是倒挂的，即使是1999年存量市场比较活跃的上海，增量约为1500万平方米，而存量仅为450万平方米左右，增量与存量的比例是倒的3：1。这说明，我国旧房市场尚未完全流动起来，潜力巨大，如能全面启动和推开，在满足社会住房需求、推动住房建设方面将产生巨大的社会及经济效益。

一方面是住房需求得不到满足，另一方面却是商品房积压，如何把积压房纳入市场消费领域，把无效需求变成有效供应，解决部分供需矛盾，这是经历房地产热后，许多地区正面临的问题。

在处理积压房的过程中，变无效需求为有效需求，避免造成更大的资产流失和资源浪费，又找到了一个住房供应的新渠道。一部分积压房为旧城区改造、城市环境综合整治、高校扩大招生数量、建立廉租房制度、解决流动人口住房等政策性安置，提供了住房。

对一部分积压房还采取完善配套、改善环境、优化设计等措施，改善积压房地产的使用条件和使用功能，使之为市场接受。如上海将原空置房的户型进行调整，小户型合二为一变成大户型，不好卖的顶层和低层，上下两层改为复式，使原本无人问津的空置房变成市场的抢手货。在深圳则是将空置楼房的户型由大变小，外立面重新包装，环境也进行综合整治，使积压房迅速为市场所吸纳。海南省已消化88万平方米的积压商品住宅房，销售收入近9亿元。